公募REITs擴容增類再進一步,首批消費基礎設施REITs起航。11月26日,華夏華潤商業REIT、華夏金茂購物中心REIT、中金印力消費REIT火速獲批。上海證券報記者從銷售渠道了解到,消費基礎設施REITs正在籌備發行工作,最快有望在12月公開發售。
中央金融工作會議提出促進金融與房地產良性循環。在業內人士看來,首批消費基礎設施REITs起航是落實中央金融工作會議的重要舉措。REITs上市后拓寬了房地產企業的融資渠道,有利于降低企業負債率,有望推動商業不動產的轉型升級,促進房地產行業高質量發展。
核心商圈資產運營穩健
公募REITs試點資產拓展至消費基礎設施,華夏基金、中金基金拔得頭籌。“來自核心商圈、人流量大、出租率穩定、經營穩健的項目更容易獲批。”一位基金管理人說。
華夏華潤商業REIT的發起人為華潤置地,底層資產為青島萬象城,項目估值達到81.47億元。據悉,青島萬象城位于被譽為青島核心廣域級商圈的市南區香港中路商圈,該商圈是國內外游客來青島旅游消費的必經之地。今年上半年,青島萬象城營業收入達到3.31億元,同比增長10.9%,平均出租率超過98%,穩定維持高位。
華夏金茂購物中心REIT的底層資產長沙覽秀城位于中部地區首個國家級新區湘江新區梅溪湖板塊核心商圈,建筑面積約10萬平方米。該項目年度客流逾1000萬人次,其坪效(每坪面積可產出營業額)、運營收入在2020年至2022年的年度復合增長率分別達到14.6%和31.6%。截至9月末,長沙覽秀城出租率達98.9%。
中金印力消費REIT的發起人為印力集團,底層資產為杭州西溪印象城。杭州西溪印象城是杭州城西單體總建筑面積最大的TOD 購物中心,項目估值接近39.77億元。數據顯示,該項目在2022年的營業額超過35億元;2023年上半年營業額突破21億元,創下半年業績歷史新高。
談及上述消費基礎設施REITs,瑞思不動產金融研究院研究部負責人王煜昊表示,從區域分布來看,三單項目分別位于青島、杭州、長沙三個商業資源聚集度較高、城市人口活躍的新一線城市,區位優勢和增長潛力明顯;從底層資產情況來看,三單項目底層資產業績表現穩健,具有合理的租戶結構及成熟的會員體系,對業績增長形成了有效支撐。
有望推動商業不動產轉型升級
目前,我國消費基礎設施REITs資產規模大、市場化程度高。截至2022年末,我國存量購物中心數量超過5500家,體量超過5億平方米。
中金基金表示,國內百貨商場、購物中心等商業不動產具有投資金額高、投資回報周期長等特征。以消費基礎設施項目發行REITs,有利于增強消費能力、創新消費場景,改善居民生活水平,助力擴大國內需求、發揮消費的基礎作用,落實把恢復和擴大消費擺在優先位置。
對于政策支持消費基礎設施REITs的發展,華潤置地相關人士談到,該公司已啟動資產管理平臺搭建和資產管理能力建設,積極向資管業務轉型,打造新的業務增長極。未來將抓住消費基礎設施REITs的發展機遇,通過積極參與首發及后續擴募打造行業領先的REIT平臺,構建商業不動產“投融建管退”業務閉環。
中證鵬元研發部高級研究員吳進輝進一步表示,公募REITs能有效連接實體經濟和金融,是經濟轉型升級和高質量發展的重要工具。消費基礎設施REITs上市后拓寬了房地產企業的融資渠道,有利于降低企業負債率,還有望推動商業不動產轉型升級,促進房地產行業高質量發展。