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美國(guó)銀行業(yè)正陷入商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的“漩渦”之中。
“一些銀行對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)敞口更集中，如果商業(yè)地產(chǎn)環(huán)境惡化，這些銀行將蒙受更高的損失?！泵缆?lián)儲(chǔ)在北京時(shí)間5月9日發(fā)布的《金融穩(wěn)定報(bào)告》中，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)出了警告。
實(shí)際上，在近期的第一共和銀行倒閉案中，美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)便有所顯露。第一共和銀行年報(bào)顯示，截至2022年底，該行房地產(chǎn)抵押貸款浮虧達(dá)193億美元。此前，美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款支持證券（CMBS）違約事件已頻繁出現(xiàn)。
美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)預(yù)期持續(xù)惡化
一場(chǎng)殘酷的“逆風(fēng)”正席卷美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)——在疫情與美聯(lián)儲(chǔ)加息的雙重沖擊之下，原本被視作“優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)”的商業(yè)地產(chǎn)預(yù)期持續(xù)惡化。
在此背景下，部分CMBS已出現(xiàn)違約，相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)逐漸暴露。今年3月初，黑石旗下價(jià)值5.62億美元的CMBS出現(xiàn)違約；不久前，美國(guó)房產(chǎn)巨頭Brookfield的基金被曝年內(nèi)再度違約，拖欠了旗下12棟辦公大樓的合計(jì)1.614億美元抵押貸款。
分析人士認(rèn)為，當(dāng)前美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)正處于利率上升、信貸緊縮和債務(wù)到期的“完美風(fēng)暴”之中。
“疫情期間美聯(lián)儲(chǔ)放水，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)成為吸收過剩流動(dòng)性的重要領(lǐng)域，美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格快速上漲，形成價(jià)格‘泡沫’。美聯(lián)儲(chǔ)加息周期開啟后信貸成本急速上升，疊加疫情后辦公習(xí)慣的改變，導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)需求下降?！鄙虾＝鹑谂c發(fā)展實(shí)驗(yàn)室主任曾剛向上海證券報(bào)記者表示，在此背景下，商業(yè)銀行資產(chǎn)端商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格有所縮水，同時(shí)加息導(dǎo)致負(fù)債端成本上升，銀行面臨比較大的利率風(fēng)險(xiǎn)。
與此同時(shí)，由于2023年至2024年有萬億美元商業(yè)地產(chǎn)貸款集中到期，“債務(wù)違約”可能接踵而至。國(guó)泰君安證券海外策略首席分析師戴清表示，商業(yè)地產(chǎn)貸款集中到期后再融資將面臨高利率環(huán)境，而底層資產(chǎn)價(jià)值正在縮水，債務(wù)違約率可能上升。
中小銀行風(fēng)險(xiǎn)敞口較大
在這場(chǎng)“完美風(fēng)暴”下，商業(yè)地產(chǎn)的潛在風(fēng)險(xiǎn)可能傳導(dǎo)至美國(guó)銀行業(yè)，中小銀行或?qū)⑻幱凇帮L(fēng)暴中心”。
美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)債務(wù)一直是金融機(jī)構(gòu)賬目上的“隱患”，而中小型銀行對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)敞口更大。
根據(jù)美聯(lián)儲(chǔ)最新數(shù)據(jù)，截至2023年4月26日的當(dāng)周，美國(guó)所有商業(yè)銀行資產(chǎn)端的商業(yè)地產(chǎn)貸款共計(jì)約2.91萬億美元。其中，美國(guó)小型銀行擁有1.96萬億美元，占比達(dá)67.4%；美國(guó)大型銀行持有8460億美元，占比約為29.1%。
隨著商業(yè)地產(chǎn)需求的下滑和銀行繼續(xù)收緊信貸，資產(chǎn)端商業(yè)地產(chǎn)占比更高的中小銀行資產(chǎn)收益將受到影響。曾剛表示，美聯(lián)儲(chǔ)將利率維持在高位，意味著銀行負(fù)債成本高企，而資產(chǎn)端持有的商業(yè)地產(chǎn)收益下降，銀行凈息差將會(huì)大幅收窄，對(duì)銀行盈利能力構(gòu)成嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。
商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)向銀行業(yè)傳導(dǎo)，也可能會(huì)加速美國(guó)經(jīng)濟(jì)走向衰退。招商證券在研報(bào)中稱，美國(guó)辦公樓抵押貸款或成為下一個(gè)“爆雷點(diǎn)”，雖不至于爆發(fā)類似2008年的系統(tǒng)性經(jīng)濟(jì)危機(jī)，但將加速信貸收緊，進(jìn)而導(dǎo)致實(shí)體經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)差、衰退概率上升。
