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今天上午，國家統計局發布2022年8月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況。
國家統計局城市司首席統計師繩國慶解讀 ，8月份，70個大中城市中商品住宅銷售價格下降城市個數有所增加，各線城市漲幅回落或降幅擴大。一線城市商品住宅銷售價格環比微漲，同比漲幅回落；二三線城市環比轉降或降幅擴大，同比降幅擴大。
一線環比微漲，同比漲幅回落
一線城市商品住宅銷售價格環比微漲，二三線城市環比轉降或降幅擴大。
8月份，70個大中城市中，新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比下降城市分別有50個和56個，比上月分別增加10個和5個。
8月份，一線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.1%，漲幅比上月回落0.2個百分點；二手住宅銷售價格環比由上月上漲0.2% 轉為持平。
二線城市新建商品住宅銷售價格環比由上月持平轉為下降0.2%；二手住宅銷售價格環比下降0.3%，降幅比上月擴大0.1個百分點。
三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比分別下降0.4%和0.5%，降幅比上月分別擴大0.1和0.2個百分點。
一線城市商品住宅銷售價格同比漲幅回落，二三線城市同比降幅擴大。
8月份，70個大中城市中，新建商品住宅銷售價格同比下降城市有49個，比上月增加1 個；二手住宅銷售價格同比下降城市有61個，個數與上月相同。
8月份，一線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比分別上漲2.8%和0.8%，漲幅比上月分別回落 0.3和 0.1個百分點。
二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比分別下降 1.0% 和 2.8%，降幅比上月分別擴大 0.5 和 0.3 個百分點。
三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比分別下降3.7%和4.2%，降幅比上月分別擴大0.5 和0.3個百分點。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，此次數據最大的特點是房價指數繼續降溫，也意味著后續購房政策需要更加寬松。但同時也應該看到，房價趨穩的信號越來越明顯了，跌幅明顯不斷變小了。
廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為本次數據顯示，房價觸底趨勢再次受阻。主要原因是：
一是，7月份疫情在部分城市再次出現，8月份疫情進一步擴散，中高風險地區增加，包括一二線熱點城市，管控力度加大，導致線下看房和交易受到影響；
二是，企業風險處置偏慢，對新房接受度下降，疊加疫情沖擊居民預期，8月份樓市銷售再次降溫，30大城市新房成交同比下降18.7%，環比下降6.03%。
三是，房企風險繼續釋放，出險名單企業持續增加，銀行等金融機構對企業資金投放非常謹慎，開發商資金鏈繼續緊張，定價上相對理性。
熱點城市新房價格環比上漲
8月份，新房環比漲幅居前的是上海、北京、南京、杭州、成都，上海領漲，漲幅為0.6%；其他城市漲幅為0.4%。李宇嘉分析，近期，熱點城市中心區高價盤成交明顯回升，在新開工、供應持續下降的情況下，中心區新盤較少，受疫情影響小的中高收入人群，購買力仍舊強勁，導致中心區高價盤熱賣。比如，近期廣州調整了限價政策，主要是高價盤可以漲價10%，低價盤可以降價20%。二手房也呈現出類似的走勢，8月環比漲幅前三的城市，也是南京、上海、成都。
嚴躍進分析，8月全國70城房價指數數據有兩個特點。
第一、其延續了7月份的態勢，繼續表現出房價降溫的態勢，和市場反饋是吻合的，說明要警惕市場進一步降溫的風險。
第二、部分重點城市相對不錯，尤其是類似上海杭州成都等城市。從后續預判看，關鍵看9月份交易數據。新一輪購房政策放松在開啟，客觀上有助于促進房價的趨穩和健康。
8月份全國70個城市新建商品住宅價格指數環比漲幅為-0.3%，同比漲幅為-2.1%。當前新房價格指數無論是環比跌幅，還是同比跌幅均有擴大。今年7-8月份屬于樓市淡季，在6月份交易沖高一波后，7-8月份交易行情確實不好，使得房價指數繼續降溫。
從8月份房價指數環比漲幅和同比漲幅數據看，上漲明顯的普遍是重點的、城市基本面不錯的城市。其中，上海環比漲幅最大，而杭州同比漲幅最大。
從此類漲幅數據可以看出，當前樓市相對好的城市包括了上海、北京、南京、杭州、成都、寧波、合肥等。尤其是上海房價漲幅排名第一，充分說明上海樓市基本面的健康。
從8月份一二三線城市的房價環比漲幅數據看，分別為0.1%、-0.2%和-0.4%。同比漲幅則為2.9%、-1.0%和-3.7%。總體上看，三類城市無論環同比指標，相比7月份數據均有所惡化。嚴躍進建議，密切關注各類城市動向，9月份購房政策需要放松、宣傳和夯實，以確保房價保持平穩態勢。
二手房降溫壓力略大
二手房和一手房一樣，降溫壓力略有增大。
8月份全國70個城市二手住宅價格指數環比漲幅為-0.4%，同比漲幅為-3.3%。二手房的走勢和一手房走勢是相似的，即呈現了環比和同比跌幅略有擴大的態勢。說明二手房8月份表現不是很好，后續也需要積極給予提振。
從8月份房價指數環比和同比漲幅數據看，南京、上海、成都和昆明等表現較好。需要說明的是，昆明二手房相對強勁，這是需要注意風險的。尤其是過去幾年昆明新房的供應相對偏少，或說明部分購房需求進入到二手房市場。類似城市表現有點類似此前的海口二手房價格上漲現象。
從8月份一二三線城市的房價環比漲幅數據看，分別為0.1%、-0.3%和-0.5%。同比漲幅則為0.8%、-2.8%和-4.2%。總體上看，三類城市的二手房市場表現一致，8月份均呈現了降溫態勢。二手房市場必須加快提振，尤其是要減少限購限售方面的約束，以及學習一些城市的“帶押過戶”的信貸政策。
嚴躍進認為，從二手房市場穩定健康發展的角度看，后續也需要關注二手房的交易態勢。在9月份的購房政策中，對于此類市場的政策放松也需要加大，二手房活躍也將帶動一手房的交易活躍。
李宇嘉認為，二手房價格指數跌幅擴大且明顯弱于新房的主要原因在于：
一是，開發商資金鏈緊張，新房整體呈現降價促銷態勢，很多城市二手住房價格高于新房，因此，購房者更愿意選擇新房；
二是，二手房交易稅費成本（契稅、增值稅、所得稅等）也大于新房，房價較高且當前需求以剛需換房為主，對高成本接受度較低。
三是，前幾年樓市火熱，導致近年來次新房掛牌多，據諸葛找房統計，10大城市掛牌量超過140萬套，均創階段性新高，老破小遠的二手房很難賣得出去，價格一路陰跌。
未來房價走勢咋樣？專家這樣說
李宇嘉認為，未來房價走勢，取決于供給端的風險事件能否緩解，以及需求端的政策力度。目前，對房價的沖擊，供需兩端的問題都比較嚴重。
供給端，房企暴雷、交付難，導致信心不足，金融機構不給融資，購房者不愿意買房，企業資金鏈進一步緊張，不得不降價促銷，不愿意拿地。
需求端，疫情持續沖擊，居民收入下降，對未來的預期比較悲觀、買房信心下降，而房價下跌更加重了這種預期。
因此，房價穩定的關鍵在于，供給端的沖擊能否止住，主要是風險事件要加快處置。同時，需求端提振信心的關鍵，一方面在于供給端能否釋放出好消息，另一方面在于能否降低疫情對收入、就業及未來預期的擔心。
